傳統新市鎮」模式 與 公私營合作模式 利弊 18/8/2013

傳統新市鎮」模式 與 公私營合作模式 利弊  18/8/2013

林鄭月娥  的 ‘出矣反矣’其內裡玄機為何誰又會有得益？

「洪水橋新發展區 與「新界東北新發展區 --- 粉嶺／上水／古洞新市鎮計劃」

傳統新市鎮：是收地後公開賣地。——公私營是囤地者補地價即可建地積比率七至八倍上蓋建築物。

所有新界發展新建築物其價值將會是數千億，收地重售與補地價將會使政府賣地收入（減少或增多）是數倍之比。本應賣地價千億，但補地價數百億而已。為何政府不為庫房著相而為地產商著相？這是重大疑問？

其內裡可有什麼玄機？…這是所有香港市民的問號？

momo
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【本港樓市】林鄭月娥：不以公私營合作模式發展新界東北 28/06/2012 11:30

　　《經濟通通訊社２８日專訊》發展局局長林鄭月娥表示，決定以「傳統新市鎮」模式，即以公帑收地，發展新界東北新發展區，不以「公私營合作」模式，是因為諮詢期間，公眾聽到公私營合作，便聯想到利益輸送，尤其有兩至三個發展商已在區內建立土地儲備庫。
　　她表示，如果能加快復建居屋，公眾沒有官商勾結的觀感，而議員又支持，她願意再探討，但強調公眾對公私營合作有疑慮。
　　她承認，情況出現兩難，收地有司法挑戰風險，但直接與私人發展商合作，亦有政治風險。
發展局建議，佔地７８７公頃的新界東北發展區，增加地積比率後，可增建８０００個單位，供應５﹒３萬多個新住宅。
　　政府汲取天水圍經驗，區內公屋比例訂於４３％，亦會在區內提供５﹒２萬個新增職位。
（ｃｙ）「洪水橋新發展區「新界東北新發展區 --- 粉嶺／上水／古洞新市鎮計劃」
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洪水橋發展模式持開放態度  2013年07月21日

發展局局長陳茂波

  「洪水橋新發展區規劃及工程研究」第二階段社區參與剛於本月15日展開，它是繼「新界東北新發展區 --- 粉嶺／上水／古洞新市鎮計劃」後的一個重要項目。政府早於九零年代全港發展策略檢討中確認了洪水橋具有發展潛力；其後於2007年公布的「香港2030：規劃遠景與策略」建議推行新發展區，以應付香港長遠的房屋需求及提供就業機會，並將洪水橋列為其中一個項目，建議作多元化發展。

靈活政策提供就業

  「洪水橋新發展區」內的棕地比較多，有逾190公頃土地（佔總面積23％）被用作露天貯物及港口後勤活動。第一階段社區參與期間，社會普遍支持「洪水橋新發展區」項目，並認為政府應整合棕地發展，採取靈活政策讓合法經營者為物流業提供後勤支援服務，為當區提供就業機會。

   由於「洪水橋新發展區」享有優越的地理位置，可連接香港國際機場、新界西北、深圳和大珠江三角的交通運輸網絡，我們準備將約72公頃土地留作「特殊工業」--- 物流和科技區用途，供物流業、測試和認證業、資訊科技（包括資料儲存中心）、電訊業和商貿用途。新發展區位於屯門及元朗的中間，並且與天水圍新市鎮接壤，因此在規劃上特別強調與現有新市鎮的協調發展，為不同技能水平人士提供就業機會，從而促進整個區域的經濟活動，改善民生。

   讓我扼述新發展區的初步發展大綱，並就社會上對一些重要議題的初步意見作些說明。

初步發展大綱圖：

（一）新發展區面積約826公頃，可發展面積445公頃；
（二）新增人口175,000（未包括現時人口約43,000）；
（三）新增60,000個住屋單位；
（四）新增約100,000個就業機會；
（五）地積比率一般介乎3.5至6.5倍，市中心混合式發展則為八倍；
（六）公私營房屋比例為51：49；
（七）預計首批住屋可於2024年入伙。

整體規劃別具特色

   新發展區將會有兩個市中心，主要市中心位於擬建的西鐵洪水橋站周邊，次中心則毗鄰現有西鐵天水圍站。前者將建造成為一個新界西北區域性的商業及商貿樞紐，設有大型購物商場、辦公室、酒店、其他商店和服務業，以及高密度住宅發展。後者則同時可為現時天水圍居民提供所需的額外商業設施，周邊並會作多類型的零售及商業用途。兩個市中心將會提供大量適合各種技能水平的就業機會，而前者將有道路直接與毗鄰的港深西部公路連接，重型車輛毋需駛經住宅區。

   住宅區主要分布在區內的東部和北部，以及青山公路南面。東部和北部會提供各類社區設施，與毗鄰的天水圍和流浮山融合共用。青山公路南面的住宅和村落將會保留，並會改善其排污設施及排水系統。區內會有不同類型的康樂設施、單車徑和行人路網絡；規劃上設有觀景廊、樓宇發展布局和高度層次有序，讓發展項目在視覺上與周邊自然景色配合並確保空氣流通。此外，亦會研究在各層面引入節能措施。

   我們聽取了須建立均衡社區，避免公營房屋比例偏高的意見，現時建議的公私營房屋比例是51：49。這比例是考慮了毗鄰天水圍新市鎮公屋比較多的現況，若將兩區合併計算，公私營房屋整體比例將是69：31。

   日後新發展區約45%人口居於兩個市中心的500米步行範圍內。此外，考慮到發展區是一片被山環繞的盤地，空氣污染物較難消散，我們建議取消天影路以改善區內空氣質素，另在主要道路旁預留地方興建有效率的環保交通運輸，應付超過21萬人口和10萬就業人口的需求。

尚未啟動徵地程序

   發展計劃仍處於初步規劃階段，詳細的發展方案和受影響範圍仍有待進一步確定，現時討論收地清拆和補償安置言之尚早，政府亦未啟動任何徵地程序，但我們完全明白可能受影響居民的擔憂，會做好溝通工作。

   任何落實發展的模式必須公平、合理和符合公眾利益，現階段我們對發展模式持開放態度。發展區內可發展土地約四分之三屬私人擁有，其中夾雜不少祖堂地。

  「洪水橋新發展區」第二階段社區參與活動會一直舉辦至10月15日，內容包括：簡介會、社區工作坊、公眾論壇、巡迴展覽及焦點小組會議。希望大家積極參，亦可透過網上平台和我們交流，幫助我們擬備一份適切回應社會期望和需要的發展大綱。

   大家可按以下連結詳閱整個發展計劃。

  （以上是發展局局長陳茂波7月21日在其網上專欄發表的文章。標題為本網站所加）

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林 鄭 月 娥 ： 不 以 公 私 營 合 作 模 式 發 展 新 界 東 北

2012-06-28 HKT 11:11  video發展局局長林鄭月娥
http://www.rthk.org.hk/rthk/news/expressnews/20120628/news_20120628_55_851087.htm
林鄭月娥談發展新界東北模式
發 展 局 局 長 林 鄭 月 娥 表 示 ， 決 定 以 「 傳 統 新 市 鎮 」 模 式 ， 即 以 公 帑 收 地 ， 發 展 新 界 東 北 新 發 展 區 ， 不 以 「 公 私 營 合 作 」 模 式 ， 是 因 為 諮 詢 期 間 ， 公 眾 聽 到 公 私 營 合 作 ， 便 聯 想 到 利 益 輸 送 ， 尤 其 有 兩 至 三 個 發 展 商 已 在 區 內 建 立 土 地 儲 備 庫 。
地 產 建 造 界 立 法 會 議 員 石 禮 謙 表 示 ， 不 能 因 為 讓 人 有 官 商 勾 結 觀 感 便 不 做 ， 他 的 選 民 在 區 內 是 合 法 收 地 。

林 鄭 月 娥 說 ， 如 果 能 加 快 復 建 居 屋 ， 公 眾 沒 有 官 商 勾 結 的 觀 感 ， 而 議 員 又 支 持 ， 她 願 意 再 探 討 ， 但 強 調 公 眾 對 公 私 營 合 作 有 疑 慮 。 她 承 認 ， 情 況 出 現 兩 難 ， 收 地 有 司 法 挑 戰 風 險 ， 但 直 接 與 私 人 發 展 商 合 作 ， 亦 有 政 治 風 險 。 發 展 局 建 議 ， 佔 地 787 公 頃 的 新 界 東 北 發 展 區 ， 增 加 地 積 比 率 後 ， 可 增 建 8 千 個 單 位 ， 供 應 5 萬 3 千 多 個 新 住 宅 。 林 鄭 月 娥 表 示 ， 汲 取 天 水 圍 經 驗 ， 區 內 公 屋 比 例 訂 於 43% ， 亦 會 在 區 內 提 供 5 萬 2 千 個 新 增 職 位 。

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新界東北發展計劃爭議
http://rthk.hk/rthk/news/topic/topic_210.htm
為了配合香港人口增長以及房屋及經濟發展的長遠需要，政府推出「新界東北新發展區規劃及工程研究」，為古洞北、粉嶺北及坪輋/打鼓嶺三個新發展區制定規劃及發展綱領，諮詢市民。

根據建議，新發展區合共提供53,800個住宅單位，可容納約151,600人，並提供約52,000個新就業機會。

一批戰後移居當地的非原居民組織關注組，要求政府撤回計劃。他們說，幾十年前，向原居民租地買地，建家立村，落地生根，多年來默默耕耘，但特區政府卻放棄本土農業，數千戶村民面臨逼遷。關注組相信，香港必須保住新界鄉郊，重振農業，才有可持續發展的自主未來。

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諮 詢 新 界 東 北 發 展 　 支 持 與 反 對 市 民 衝 突

2012-09-22 HKT 22:29audio周文泰報道video賴綺玲報道

反對計劃市民於諮詢會舉行期間高舉寫「撤」字（賴綺玲攝）
在 「 新 界 東 北 發 展 」 諮 詢 會 上 ， 支 持 與 反 對 發 展 計 劃 的 人 ， 先 後 兩 次 發 生 衝 突 ， 亦 有 人 投 擲 水 樽 ， 場 面 混 亂 。
諮 詢 會 一 度 要 暫 停 ， 需 要 保 安 及 警 方 分 隔 兩 批 人 士 。

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陳 茂 波 ： 新 界 東 北 發 展 或 上 調 公 營 房 屋 比 例

2012-09-22 HKT 17:00
在 「 新 界 東 北 新 發 展 」 諮 詢 會 上 ， 有 市 民 質 疑 特 首 梁 振 英 早 前 接 受 報 章 訪 問 時 曾 經 表 示 ， 發 展 新 界 東 北 部 ， 希 望 興 建 一 個 較 中 港 城 更 大 的 商 場 。
市 民 認 為 ， 新 界 東 北 可 發 展 為 低 密 度 農 業 城 市 ， 香 港 具 有 利 條 件 發 展 農 業 。

發 展 局 局 長 陳 茂 波 說 ， 「 新 界 東 北 」 與 「 新 界 東 北 發 展 區 」 是 兩 回 事 ， 現 時 說 的 是 新 市 鎮 ， 但 政 府 會 考 慮 市 民 擔 憂 。

對 於 市 民 擔 心 發 展 區 是 為 了 提 供 豪 宅 地 ， 陳 茂 波 說 ， 不 排 除 公 營 房 屋 比 例 會 向 上 調 ， 但 強 調 私 人 土 地 興 建 的 大 部 份 都 是 中 小 型 住 宅 ， 並 適 當 引 入 「 港 人 港 地 」 做 法 。

環 保 觸 覺 主 席 譚 凱 邦 質 疑 ， 政 府 規 劃 是 為 內 地 富 豪 提 供 土 地 及 住 宅 ， 迫 走 原 有 居 民 及 農 民 ， 要 求 政 府 撤 回 計 劃 。

上 水 鄉 原 居 民 廖 先 生 表 示 ， 同 意 政 府 規 劃 發 展 ， 但 不 明 白 政 府 為 何 不 將 上 水 鄉 納 入 發 展 範 圍 。

在 他 發 言 後 ， 現 場 支 持 與 反 對 發 展 的 人 士 發 生 衝 突 ， 其 間 有 人 打 架 ， 需 要 警 員 介 入 ， 分 隔 兩 批 人 士 。